반응형 재개발10 수도권 재개발 뉴타운 지역 추천 및 매물 분석 - 광명뉴타운 광명 2구역 베르몬트로 광명 1 서울과 지리적으로 엄청 가까운 경기도 중, 준서울이라 불리는 입지들이 있다. 그 중 광명은 특히나 주목받는 준서울급 입지이고, 재개발 구역이 한두개가 아니라 무려 11개라서, 맘에 드는 건설사 브랜드를 고르는 것이 가능할 지경의 구역이다. 1. 광명 2구역 매물 21.11.22 기준 광명 2구역 매물은 위과 같다. 사업시행인가 신청을 꽤 오래 전에 해서, 관처가 2018년 11월에 났다고 되어있는데 거래가 가능하다. (지금은 관리처분인가 단계로 진입하면, [사업시행인가 신청을 옛날에 해서 거래가능] 등이 써있지 않는 한 왠만한 재개발 구역들은 관리처분인가 이후 거래가 불가능하다) 현재 이정도 매물이 저렴하게 나온 축에 속한다. 프리미엄이 4억 8000, 초기 투자금은 6억이 좀 안된다(매매금액 - 이주비.. 2021. 11. 22. 광명뉴타운 광명2구역 베르몬트로 광명 분양일정 연기, 무엇이 문제일까?(feat. 재개발 일반분양가의 영향) - 2 https://jhview.tistory.com/21 지난 편에 이어, 베르몬트로 광명에서 일반분양이 왜 연기되었는지, 무엇이 문제인지 자세히 살펴보도록 하자. 복습 재개발 사업의 수익성 -> 비례율(사업성) 비례율 = (사업의 수익 - 사업의 지출) / 사업의 자본 비례율이 100%란 말은? 사업의 자본 = 사업의 수익 - 사업의 지출 재개발 구역은 100%에 사업성을 맞추면 좋음 (100%가 넘으면, 초과 수익에 대해 높은 세율의 법인세를 내야 함) 광명 2구역의 비례율 계산 총 수입 - 총 지출 = 총 자본 -> 총 자본 + 총 지출 = 총 수입 -> 1조 3300억 - 9870억 = 총 수입 -> 2조 3170억의 총 수입이 있어야 비례율이 100%가 됨 2-3a. 사업의 수익 - 조합원과 일반분.. 2021. 11. 19. 광명뉴타운 광명2구역 베르몬트로 광명 분양일정 연기, 무엇이 문제일까?(feat. 재개발 비례율 계산) - 1 수도권 재개발에 관심있는 사람이라면 광명뉴타운은 익히 들어 알고 있을 것이다. 1. 광명 뉴타운 광명 2구역 베르몬트로 광명 광명사거리역 근처를 일컫으며 사진의 빨간 구역이 거의 전부 다 재개발하여 신축아파트들이 들어서게 된다... 참 미래가 창창한 지역이 아닐 수 없는데, 재개발을 위해 빌라나 단독주택을 매수한 사람들도 많을 것이고 일반분양분을 손꼽아 기다리는 사람들도 많을 것이다. 사진의 빨간 구역이 2구역인데, 대우/롯데/현대건설이 짓는 3344세대 대단지이다. 조감도도 아주 대단지에 프리미엄 신축 느낌 낭낭하다. 근데, 최근 일반분양을 목전까지 앞두었던 이 2구역이.... 일반분양가가 평당 2천만원으로 결정되고서, 무려 일반분양 일정이 연기되어버렸다. 왜 이게 일반분양이 미루어질 정도의 사태인 걸.. 2021. 11. 19. 수도권 재개발 뉴타운 지역 추천 및 매물 분석 - 수색 증산 뉴타운의 수색 8구역 - 3(Feat. 다세대 주택 감정평가 사례) 거두절미하고, 저번에 살펴본 수색 제 8구역 매물을 예시로 보겠다. 감평가액이 나온 매물들이 좀 더 많았으면 분석하기 더 좋았을텐데, 몇개 없어서 아쉽다. 일단 해당 매물은 건축물 용도가 공동주택으로 나와있으니, 다세대 빌라일 것이다. 1. 빌라의 대략적인 감평가 및 위치 찾아보기 다세대 빌라의 경우 재개발 지역에서 감정 평가 시 일반적으로 공동주택가격 * 130% 정도로 계산하면 대충 맞게 나온다고 알려져 있다. 뭐, 당연히 매매 시에는 130%보다 낮은 수치로 계산 후 보수적으로 접근해야 한다. 공동주택 가격은 줄여서 공주가라고도 불리고, 공동주택 공시가격과 동일한 말이다. 공시지가와는 다른 용어라고 생각하는데, 공주가를 공시지가라고 부르는 경우가 많다. 이게 맞는 건지 틀린 것인지 모르겠으나, 공시.. 2021. 11. 10. 이전 1 2 3 다음 반응형
