반응형 재개발 빌라7 수도권 재개발 뉴타운 지역 추천 및 매물 분석 - 수색 증산 뉴타운의 수색 8구역 - 3(Feat. 다세대 주택 감정평가 사례) 거두절미하고, 저번에 살펴본 수색 제 8구역 매물을 예시로 보겠다. 감평가액이 나온 매물들이 좀 더 많았으면 분석하기 더 좋았을텐데, 몇개 없어서 아쉽다. 일단 해당 매물은 건축물 용도가 공동주택으로 나와있으니, 다세대 빌라일 것이다. 1. 빌라의 대략적인 감평가 및 위치 찾아보기 다세대 빌라의 경우 재개발 지역에서 감정 평가 시 일반적으로 공동주택가격 * 130% 정도로 계산하면 대충 맞게 나온다고 알려져 있다. 뭐, 당연히 매매 시에는 130%보다 낮은 수치로 계산 후 보수적으로 접근해야 한다. 공동주택 가격은 줄여서 공주가라고도 불리고, 공동주택 공시가격과 동일한 말이다. 공시지가와는 다른 용어라고 생각하는데, 공주가를 공시지가라고 부르는 경우가 많다. 이게 맞는 건지 틀린 것인지 모르겠으나, 공시.. 2021. 11. 10. 수도권 재개발 뉴타운 지역 추천 및 매물 분석 - 수색 증산 뉴타운의 수색 8구역 - 2(Feat. 비례율을 생각해야 하는 구역) -> DMC와 가까운 DMC 센트럴자이 (22.03 완공 예정) 바로 옆에 DMC SK뷰 (완공 미정) -> 대림한숲타운 앞에있는 DMC 아트포레자이 (23.02 완공 예정) -> 수색역과 가까운 DMC 파인시티자이 (23.07 완공 예정) 바로 옆에 DMC 롯데캐슬 더 퍼스트 (20.06 완공) DMC SK뷰(21년 10월 완공) 아이파크포레(23년 7월 예정) 1탄에서 자이 3총사 먼저 살펴보았다. 4. DMC SK 뷰 59타입은 취득세 포함 13억 3천쯤 84타입은 취득세 포함 16억 1천쯤이다. 호갱노노 실거래가도 확인해보면 84타입은 실거래가보다 조금 비싸지만, 옆에 있는 DMC센트럴자이가 17억 실거래인걸 생각하면.. 호가도 15억 5천정도인 것이 조금은 납득이 되기도 한다. 아니면.. 분명 .. 2021. 11. 10. 수도권 재개발 뉴타운 지역 추천 및 매물 분석 - 수색 증산 뉴타운의 수색 8구역 - 1 서울에서 북아현이나 한남뉴타운, 누구나 유망한 것을 알아차릴 만한 지역은.. 이미 프리미엄이 어나더레벨이고, 그 아래급들을 봐도 현재 재개발 빌라 매매 시 프리미엄만 8억 - 9억을 호가한다. 북아현 뉴타운, 신길 뉴타운, 흑석 뉴타운은 아직 서울 최고 입지 재개발(한남뉴타운, 성수 전략 정비구역 등)보다 조금 낮은 수준의 뉴타운이다. 예시로 가져온 구역들도 현재 재개발 진행 단계들이 조금씩 차이가 있지만, 시세 파악에는 크게 무리가 없다. 프리미엄이 못해도 8억 중후반 수준이다. 이정도 프리미엄의 매매는, 사실상 사회 통념적으로 서민으로 생각하는 수준(?)에서 이루어지지 않을 것이다. 여기서 한단계 더 내려가면, 아직 수색 증산 뉴타운이 남아있다. 트리플 역세권인 DMC와 가까우며, 1군 중 1군 건설.. 2021. 11. 8. 갈현1구역으로 보는 안전마진 확인법 - 인접한 경기도 신축단지와 비교 feat. 지축공공주택지구 재개발에서 매매하는 빌라(프리미엄을 곁들인) 가격과 근처 신축아파트 가격과의 차이인 안전마진은 필수적이고 상식적인 용어다. 아쉬우니 하나 더! 연신내역 위에는, 지축공공주택지구가 있다. 여기는 서울이 아니기도 하고(경기도 고양시 덕양구) 공공주택지구라 신축이 많아 시세 보기에 좋다. 서울이 아닌데, 한정거장이니 사실상 서울이다. 갈현 1구역 안전마진 볼 때, 지축 정도 시세는 거의 마지노선 안전마진으로 볼 수 있다. 일단 서울을 벗어낫고, GTX 연신내역에서 멀어지니 저 시세까지 떨어지는 일은 왠만해선 없을 것 같다. 대상 아파트는 지축역 센트럴 푸르지오, 지축역 북한산 유보라 되겠다. 한림 풀에버는 지형상 조건이 조금 다를 것 같다. 지축역 센트럴 푸르지오는 앞에 상업지구도 많고, 근린공원도 끼고있고,.. 2021. 11. 3. 이전 1 2 다음 반응형
