수도권 재개발 뉴타운 지역 추천 및 매물 분석 - 수색 증산 뉴타운의 수색 8구역 - 1

서울에서 북아현이나 한남뉴타운, 누구나 유망한 것을 알아차릴 만한 지역은.. 이미 프리미엄이 어나더레벨이고,

그 아래급들을 봐도 현재 재개발 빌라 매매 시 프리미엄만 8억 - 9억을 호가한다.

북아현 뉴타운, 신길 뉴타운, 흑석 뉴타운 매물

북아현 뉴타운, 신길 뉴타운, 흑석 뉴타운은 아직 서울 최고 입지 재개발(한남뉴타운, 성수 전략 정비구역 등)보다 조금 낮은 수준의 뉴타운이다.

예시로 가져온 구역들도 현재 재개발 진행 단계들이 조금씩 차이가 있지만, 시세 파악에는 크게 무리가 없다.

프리미엄이 못해도 8억 중후반 수준이다.

 

이정도 프리미엄의 매매는, 사실상 사회 통념적으로 서민으로 생각하는 수준(?)에서 이루어지지 않을 것이다.

 

 

여기서 한단계 더 내려가면, 아직 수색 증산 뉴타운이 남아있다.

트리플 역세권인 DMC와 가까우며, 1군 중 1군 건설사인 GS건설이 시공하는 단지가 많다. 

수색 8구역 위치

-> DMC와 가까운 DMC 센트럴자이 (22.03 완공 예정)

바로 옆에 DMC SK뷰 (완공 미정)

-> 대림한숲타운 앞에있는 DMC 아트포레자이 (23.02 완공 예정)

-> 수색역과 가까운 DMC 파인시티자이 (23.07 완공 예정)

바로 옆에 DMC 롯데캐슬 더 퍼스트 (20.06 완공)

DMC SK뷰(21년 10월 완공)

아이파크포레(23년 7월 예정)

 

이렇게 다른 단지인데도 불구하고 자이가 밀집되어있는 구역이 있었나? 여튼 좋은 구역에만 눈독들이는 GS에서 영역표시를 확실하게 했다.

 

이 신축 밀집 지역에, 아직 사업시행단계가 나고, 올해 가을쯤 따끈따끈하게 감정평가를 마친 구역이 있다.

수색증산 뉴타운의 마지막 개발구역인 수색 8구역이다.

 

 

수색 뉴타운 단지들 호가를 좀 분석해보고, 수색 8구역 재개발 빌라 투자 효용에 대해 분석해보자.

 

주변이 모두 완공예정 신축이기에, 비교군이 정확하여 현재 재개발 빌라 매매 시 안전 마진 계산도 수월하다.

옆단지 비슷한 연식 신축과의 시세 동조율은 90%쯤 되지 않겠는가?

 

1. DMC 센트럴자이

DMC 센트럴자이 조감도와 DMC역과의 거리

누가봐도 수색뉴타운 대장 입지이다. 자이 브랜드+역세권은 요즘 각광받는 단지 공식인데, 어디에서 가더라도 수색뉴타운의 핵심인 DMC역과 500m 정도로 접근 가능하면서 1388세대 대단지이다. 매물 호가를 확인해보면

59타입과 84타입별 시세

분양권 상태에서는 취득세가 4.6% 적용된다.

59 타입은 취득세 합하면 14억1210만원 정도의 매물이다.

84 타입은 17억 6700정도로 본다.

 

아파트 단지에서 로열층(너무 저층이나 너무 고층이 아닌 층), 로열동(역에서 가깝거나 등)을 RR이라고 부른다.

매물이 RR인가에 따른 시세 변동은 있겠지만, 저정도 매물로 확인하면 대충 시세 확인은 된다.

수색 뉴타운의 다른 구역의 어떤 아파트도 어떤 RR도 이 가격을 넘을 순 없다.

이 가격을 넘으면 DMC 센트럴 자이를 구매하는게 무조건 이득. 

 

 

분양권은 네이버 부동산에서는 실거래가 확인이 힘들고, 호갱노노 어플을 통해 실거래 확인 가능하다.

분양권 실거래가격

반드시 분양권 실거래가격도 확인해보자.

분양권 상태에서는 호가가 들쭉날쭉인 것을 많이 봤기 때문에, 실거래 가격을 같이 확인하면 도움이 된다.

실거래 가격을보니, 방금 매물은 그렇게 비싸지도, 그렇게 싸지도 않은 매물임을 확인할 수 있다.

 

2. DMC 아트포레자이

DMC 아트포레자이 조감도

DMC 아트포레자이 84 매물

수색 8구역과 가장 가까운 아트포레자이는 매물이 별로 없다. 호갱노노 확인시에도 실거래가 확인되지 않는다.

 

 

3. DMC 파인시티자이

DMC 파인시티자이 조감도

DMC파인시티자이 74와 84 매물

호갱노노 확인이 필요해보인다.

수색 DMC파인시티자이 59, 74, 84 매물 비교

59 매물은 존재하지 않았지만, 현재 12억 1000에 올라온 비교적 괜찮은 74매물이 있다.

DMC 파인시티자이는

59 타입 취득세 포함 11억 8천정도

74 타입 취득세 포함 13억 정도(12억 5천 매매가 잡았을 시)

84 타입 14억 6천 정도

 

뭔가 시세가 평형따라 잘 형성되있고, 매물도 맞게 잘 나와있는 듯 하다. 근데 아까 DMC 센트럴자이가 실거래 및 호가가 17억에 육박하던걸 생각하면..

DMC 아트포레자이부터 DMC 센트럴자이의 거리, 상암 업무지구 입구

1km 정도 떨어져있는, 3억정도 저렴한 아트포레자이가 괜히 저렴해보이지 않나??

DMC역세권이 훨씬 중요하고 값어치가 높긴 하지만, 아트포레자이는 많은 기업이 입주해있는 상암 업무지구와도 가깝다.

 

2탄에서 나머지 단지들도 같이 비교해보고, 8구역의 가치도 비교분석 해보겠다.