수도권 재개발 뉴타운 지역 추천 및 매물 분석 - 수색 증산 뉴타운의 수색 8구역 - 3(Feat. 다세대 주택 감정평가 사례)

거두절미하고, 저번에 살펴본 수색 제 8구역 매물을 예시로 보겠다.

수색뉴타운 수색 제 8구역 매물

감평가액이 나온 매물들이 좀 더 많았으면 분석하기 더 좋았을텐데, 몇개 없어서 아쉽다. 일단 해당 매물은 건축물 용도가 공동주택으로 나와있으니, 다세대 빌라일 것이다.

 

1. 빌라의 대략적인 감평가 및 위치 찾아보기

다세대 빌라의 경우 재개발 지역에서 감정 평가 시 일반적으로 공동주택가격 * 130% 정도로 계산하면 대충 맞게 나온다고 알려져 있다. 뭐, 당연히 매매 시에는 130%보다 낮은 수치로 계산 후 보수적으로 접근해야 한다.
공동주택 가격은 줄여서 공주가라고도 불리고, 공동주택 공시가격과 동일한 말이다.
공시지가와는 다른 용어라고 생각하는데, 공주가를 공시지가라고 부르는 경우가 많다. 이게 맞는 건지 틀린 것인지 모르겠으나, 공시지가는 단독주택 감정가 예상 시 한 제곱미터당 땅값을 표현할 때 사용하므로 개인적으로 구분해서 부르는 게 맞다고 생각이 든다.

 

일단 네이버 부동산에서 위 매물에 마우스를 올려놓으면, 매물의 위치가 나온다. 대충 11-30번지의 건물인 듯 하고, 층은 알 수 없지만 대지/연면적이 31.63, 38.52인 것을 알 수 있다.

이 매물의 정확한 주소를 알아야 한다.
카카오 맵으로 들어가자(카카오 맵이 네이버 지도보다 조금 더 자세한 듯 하다)

카카오맵 주소 검색

해당 빌라 위치로 가서, 오른쪽 클릭을 하면 여기 주소 보기 메뉴가 있다. 해당 빌라의 주소를 확인할 수 있다.

 

2. 공동주택가격 조회

https://www.realtyprice.kr:447/notice/town/nfSiteLink.htm
위 주소에서 공동주택가격을 조회 가능하다.

그럼 무려 남의 집의 세금이 부과되는 기준 가격을 들여다 볼 수 있다.

공동주택가격 조회 화면

 

아까 빌라의 주소를 입력하고, 공동주택가격을 구경해 본다.
호수까지는 모른다. 하지만 범위를 조금 더 좁힐 수 있는데, 바로 전용면적이다.
네이버 부동산에서 전용면적을 확인 가능하므로(연면적이나 건축면적에 적혀있을 수 있음) 그것과 일치하는 지 확인한다.
보아 하니, 1호 라인은 전용면적이 38.52고 2호 라인은 전용 면적이 35.36이다.
해당 매물은 1호 라인인 것으로 추정 가능하다. 층은.... 정보가 전혀 없다. 대충 반지층으로 가정하고 보자.

 

공동 주택 가격이 21년 기준으로 약 3억 2천 2백만원이나 된다.
감평가액은 얼마였나? 감평가액은 꼴랑 1억 8750이다.

 

여기서 감정평가는 사업시행인가 시점으로 이루어진 다는 것을 보면,
18년 기준으로는 1억6천 정도 하니 공주가 기준으로 약 117% 나온 것을 볼 수 있다.

뭐, 감정평가는 잘 나왔다고 치자. 비례율 공식을 다시 살펴보면

비례율 계산 공식

수색변전소 부지 때문에 2018년에 분양을 못하고 2021년에 분양하게 되면서,
1. 총 분양수입은 엄청 늘어날 것이며
2. 총 종전 평가액은 2018년도 기준으로 감정평가가 이루어졌기 때문에 굉장히 낮을 것이다.
종전 평가 같은 경우는 조합에서 이미 반영하여 계산을 했을 수 있지만, 현재 매매시 2021년도에 감정평가된 금액을 기준으로 프리미엄 삼아 안전마진을 계산하여 매매해야 하므로 안전마진 계산 시 어려움이 있을 수 있다.

보통 재개발 지역들을 몇 개 보면 비례율이 100% 근처에서 크게 벗어나지 않는다. 100%를 넘어가면 조합이 법인세를 내야 해서, 감평금액을 높여 총 종전평가액을 높이는 방식으로 100%를 맞춘다고들 한다.
보통 감평금액 그대로 기준으로 보면 큰 차이 없이 권리가액이 맞아 떨어지는 편이다.

하지만 수색 8구역의 경우, 2021년 현재 시점에서
일반분양가는 2018년에 비해 많이 올랐을 것이며, 종전 평가액은 2021년 기준으로 턱없이 낮기 때문에
비례율이 100% 수준이라면 조합원들에게 2018년 기준으로 받은 감정평가액으로 2021년 분양가를 분담하라고 하는 꼴이 된다. 따라서 두 가지 중 하나일 텐데,

1. 비례율을 높게 해서 조합원들의 권리가액을 높인다.
2. 조합원 분양가를 낮게 한다.

 

본인도 공부중인 입장이라 조합원 분양가가 일반 분양가와 동떨어지는 금액으로 분양 가능한지는 잘 모르겠다. 하지만 조합에서는 가능하다면 1번이 아니라 2번을 선택할 것이기에, 수색 8구역 진행 상황이 궁금하여 종종 들어가보는 편이다.

 

어찌하든, 여타 이유로 수색 8구역 매물은 단순 감정평가액으로 가치 판단이 힘들다는 것을 설명했다.
2편에서 주변 신축과 정리하던 표를 잠깐 가져와보면
https://jhview.tistory.com/14?category=515821

	전용59	전용74	전용84
DMC센트럴자이(1388세대)	14억 1.2천		17억 6.7천
DMC SK뷰(753세대)	13억 3천		16억 1천
DMC파인시티자이(1223세대)	11억 8천	13억	14억 6천
DMC아트포레자이(672세대)			14억 5천

현재 감정평가액이 나와 있어 가치판단이 가능한 저 매물로 봤을때, 매매가 8억 감평가 1억 8750이니
비례율 100% 기준 피가 약 6억 1250만원 정도이다.
그리고 저런 중간 정도의 감평가액은 84는 떨어질 확률이 있고, 74 정도는 신청할 수 있을 것이다.

현재 공부해본 재개발 구역들 기준으로 조합원 분양가 예상은 59기준 5억, 74기준 6억이면 매우 넉넉하다고 생각한다.

 

이런 넉넉한 조합원 분양가 예상으로 보더라도 8억에 저 재개발 빌라를 매매한다고 치면
현재 수색 8구역 자리에 신축이 있다면 DMC 파인시티자이보다 약간 낮은 가격으로 형성될 듯 한데, 4-5년뒤 해당 자리에 지어지는 신축 74를 현재 12억1천만원 정도 주고 구매하는 것이다.
안전마진은 널널하게 1억 정도로 계산된다.

 

물론, 이 계산은 조합원들에게 2018년 기준으로 받은 감정평가액으로 2021년 분양가를 분담했을 경우를 가정한 계산이다. 따라서 안전마진은 훨씬 널널할 것으로 예상되며, 그래도 2억-3억은 가지 않을까 생각이 든다. 해당 구역의 진행 상황은 재개발 공부 주제로 흥미로워서, 계속 모니터링하게 된다.