수도권 재개발 뉴타운 지역 추천 및 매물 분석 - 수색 증산 뉴타운의 수색 8구역 - 2(Feat. 비례율을 생각해야 하는 구역)

 

수색증산 뉴타운 및 수색 8구역

-> DMC와 가까운 DMC 센트럴자이 (22.03 완공 예정)

바로 옆에 DMC SK뷰 (완공 미정)

-> 대림한숲타운 앞에있는 DMC 아트포레자이 (23.02 완공 예정)

-> 수색역과 가까운 DMC 파인시티자이 (23.07 완공 예정)

바로 옆에 DMC 롯데캐슬 더 퍼스트 (20.06 완공)

DMC SK뷰(21년 10월 완공)

아이파크포레(23년 7월 예정)

 

1탄에서 자이 3총사 먼저 살펴보았다.

 

4. DMC SK 뷰

DMC SK 뷰 조감도

59타입과 84타입별 시세

59타입은 취득세 포함 13억 3천쯤

84타입은 취득세 포함 16억 1천쯤이다.

 

호갱노노 실거래가도 확인해보면

DMC SK뷰 분양권 실거래 가격

84타입은 실거래가보다 조금 비싸지만, 옆에 있는 DMC센트럴자이가 17억 실거래인걸 생각하면.. 호가도 15억 5천정도인 것이 조금은 납득이 되기도 한다. 아니면.. 분명 존재하는 브랜드값의 차이일 수 있다. SK뷰와 자이는 네임밸류가 꽤 차이난다. 역세권+자이 공식이 적나라하게 드러나는 비교케이스라고 볼 수 있다.

 

 

사실 수색 8구역은 시공사도 SK 에코플랜트이기 때문에, 이 DMC SK뷰가 제일 비슷하면서 중요하게 참고할 입지이다. 

	전용59	전용74	전용84
DMC센트럴자이(1388세대)	14억 1.2천		17억 6.7천
DMC SK뷰(753세대)	13억 3천		16억 1천
DMC파인시티자이(1223세대)	11억 8천	13억	14억 6천
DMC아트포레자이(672세대)			14억 5천

대충 이랬는데, 매물상으로 괜히 평가 아닌 평가를 해보자면 DMC센트럴자이가 단연 대장이지만 가격이 조금 많이 붙은 감은 있다.

외전으로 아파트만 현재 매물상으로 비교하자면 DMC 파인시티자이가 가성비(?)는 제일 좋아보인다고 할 수 있다.

 

주변 신축을 샅샅이 뒤져봤으니, 수색 8구역으로 넘어가보자.

 

5. 수색 8구역

세대수가 391세대로 나와있어 놀랐는데(조합원 수와 비슷) 찾아보니 네이버 부동산이 업데이트가 안된 듯 하다.

계획상 약 578세대 규모로 나와있다. 수색8구역은 수색7구역이었던 672세대짜리 아트포레자이와 땅 크기가 비슷한데.. 391세대를 지으면 동 사이 거리마다 축구장이 가능할 뻔 했다.

 

 

어쨋든, 감정평가가 최근에 끝나서 비교적 정확한 프리미엄 산출이 가능하다.

.... 근데 매물이 별로 없어서 프리미엄을 적어놓은 부동산도 적고, 사실 지금 시점에서 수색 8구역은 비례율을 모르는 상태로 간단하게 산수로 안전마진이 계산되는 구역이 아니다.

포스팅 대상으로 수색 8구역을 잡은 것도, 비례율이 아주 중요한 공부하기 좋은 구역이라서 정했다.

 

감정평가를 다루는 포스팅은 아니지만, 조금 써보면

결국 재개발 시 내 자산을 인정해주는 금액은 권리가액이다. 이 권리가액은 감정평가액 X 비례율 인데,

이 비례율이라는것이,

비례율 계산 공식

이다. 당연히 감정 평가액이 높을수록, 비례율이 높을 수록 좋고,

비례율이 높으려면 사업비는 너무 변수가 많으니 논외로 하고

총 종전 평가액이 낮을 수록, 총 분양 수입이 늘어날수록 좋다.

 

여기서... 수색 8구역은 특이하게 2018년 7월에 사업시행 인가가 나고, 구역 내에 수색변전소 부지가 껴 있어 해당 구역 공사 때문에 사업이 지연되었다. 사업시행 인가 이후 3년 정도가 지난 2021년 가을쯤에야 감정평가가 이루어져서 헷갈리게 하는 요소가 많다. 현재 수색 8구역 매물들의 감정 평가 금액은, 2021년 기준이라기엔 형편없이 낮다..!!

감정 평가는 기본 적으로 사업 시행 인가 시점인 2018년을 기준으로 잡기 때문이다.

2018년부터 2021년까지 서울의 집값 및 땅값이 얼마나 올랐는가?

 

재개발 빌라 감정 평가에 관한 내용이 조금 들어가야 할 것 같아, 다음 편으로 나누어 포스팅 하기로 했다.