갈현1구역으로 보는 안전마진 확인법 - 조금은 거리가 있는 신축과의 비교

재개발에서 매매하는 빌라(프리미엄을 곁들인) 가격과 근처 신축아파트 가격과의 차이인

안전마진은 필수적이고 상식적인 용어다.

 

지난 편에서 대충 안전마진과 관련 용어를 정리했었다.

 

그러면.. 근데 비교군이 좀 아쉬움.. 구축과의 비교는 아무래도 한계가 있기 마련이다.

21년 현재 주거용 부동산 중 특히 아파트 시장은

신축 vs 구축 시장이 나뉘어있다고 봐도 과언이 아니다.

 

 

시장을 나뉘게 만든, 입이 벌어지는 신축아파트의 프리미엄 잠깐 보고가자..

최근 분양한 과천자이. (https://blog.naver.com/gcxi6/222517051010) 부동산에서 사진을 잘찍은거같다.

좌 검로푸 우 과천자이 - 이게 아파트 단지라고?!

이건 인천 검암역 로열파크씨티 푸르지오(통칭 검로푸) 조감도인데...

뭐 그렇다.

 

그래서 안전마진 계산 시에도 왠만하면 신축아파트 기준으로 보는게 좋다.

갈현 1구역 근처에는 신축아파트가 없으므로, 녹번까지 내려감...

사실 녹번은 지역이 좀 다르긴 하다. 그리고 주로 녹번 역세권에 모여있다.

통상적으로 서울 중심부인 종로 광화문 도심에 가까운 녹번이 더 좋겠지만, GTX가 등장하면 어떨까..?

녹번역 근처로 모여있는 신축

 

녹번역 근처 2개 단지가 보이는데, 마침 비교하기 좋다.

지역이 비슷하다고 가정하면 상당히 비슷한 조건이다.

가격은 호가와 실거래를 참고하여 보수적으로 잡았다. 원래 안전마진은 낙관적으로 보면 안된다.

심지어 지금은 대출 규제와 함께 보합이나 하락장 냄새가 풀풀 나니 이거보다도 보수적으로 보는게 맞다.

	세대수	준공일	특징	59제곱 기준 가격(취득세포함)	84제곱기준 가격(취득세포함)
녹번역e편한세상캐슬	2569	20.05	역세권+조경 특화	113630	150000
힐스테이트녹번역	879	21.04	초역세권	116700	150000
갈현1구역	4124	26.01(가정)		얼마 정도여야 할까?	얼마 정도여야 할까?

그렇다면? 저번 글과 동일하다.

지난 글에서 59기준 갈현1구역 실제 매물 바탕으로 총 신축아파트 매매가 9.98억 정도로 계산한 것을 정리했다.

21년 현재 시점에서 갈현1구역에 신축아파트가 있다면, 추정 시 59는 못해도 12-13억, 84는 16억정도 하지 않을까?

안전마진이 59는 2-3억, 84는... 매물이 적고 프리미엄이 들쑥날숙이라 확실치 않지만 4억-5억 정도 있는 것이 아닐까?

4천세대 대단지, 초품아인 것을 생각할때, 상당히 매력적이다.

 

물론, 위 금액보다 보수적으로 생각하는 것이 맞다 ㅎㅎ

 

비교군인 녹번역 근처 신축아파트보단, 몇년 거주 문제를 대충 해결하고 갈현 1구역 빌라 사는게 더 낫다는 결론에 이른다. 지역이 다르긴 하지만, 나같으면 갈현 사겠어~~