갈현1구역으로 보는 안전마진 확인법 - 인접한 경기도 신축단지와 비교 feat. 지축공공주택지구

재개발에서 매매하는 빌라(프리미엄을 곁들인) 가격과 근처 신축아파트 가격과의 차이인

안전마진은 필수적이고 상식적인 용어다.

 

아쉬우니 하나 더! 연신내역 위에는, 지축공공주택지구가 있다.

지축역 센트럴푸르지오 거리뷰

여기는 서울이 아니기도 하고(경기도 고양시 덕양구) 공공주택지구라 신축이 많아 시세 보기에 좋다.

서울이 아닌데, 한정거장이니 사실상 서울이다.

갈현 1구역 안전마진 볼 때, 지축 정도 시세는 거의 마지노선 안전마진으로 볼 수 있다.

일단 서울을 벗어낫고, GTX 연신내역에서 멀어지니 저 시세까지 떨어지는 일은 왠만해선 없을 것 같다.

 

대상 아파트는 지축역 센트럴 푸르지오, 지축역 북한산 유보라 되겠다. 한림 풀에버는 지형상 조건이 조금 다를 것 같다.

지축역 센트럴 푸르지오는 앞에 상업지구도 많고, 근린공원도 끼고있고, 역도 가깝고, 초등학교도 뒤에있고, 창릉천도 가까움. 누가 봐도 여기 대장이다. 엄청 좋아보이네..?

막상 거리뷰 하나 찍어보니 엄청 깔끔한 지축역 한림풀에버(우)

 

지축역 센트럴 푸르지오는 실거래가 적어 현재 호가와 차이가 많이난다. 추정하기가 좀 어렵다.

21.11.03 지축역 센트럴푸르지오 시세 및 실거래가

	세대수	준공일	특징	84제곱기준 가격(취득세포함)
지축역센트럴푸르지오	852	19.11	없는 것이 없음	125000
지축역북한산유보라	549	19.10	없는 것이 없는 곳 옆에 있음	120000
갈현1구역	4124	26.01(가정)		얼마 정도여야 할까?

지센푸는 보수적으로 취득세 포함 12억 5천정도 보자. 매매가로는 12억 정도일 것이다.

지북유는 12억 정도 보면 적절할 것 같다. 

 

 

그렇다면?

21년 현재 시점에서 갈현1구역에 신축아파트가 있다면, 추정 시 84는 못해도 14억정도 하지 않을까? 저긴 경기도인데?! 연신내는 GTX인데?!

저번 글에서 녹번역 신축단지와 비교하여 84는 거의 4억-5억 정도로 봤었는데, 아무래도 15억 근처에 붙다보니 가격이 애매모호해지는 경향이 있다. (대출이 안나오는 '그 금액') 나라면, 지축역과 비교했을 때의 안전마진을 좀 더 신뢰성 있게 볼 것이다. 지축역 신축단지와 비교한 안전마진은 3억 정도로 볼 수 있다.

 

저번 글에서 갈현1 84매물 비교를 대충 했는데, 매물을 몇개 살펴보면

21.11.03 84인데 피 4억 5천짜리 매물이 있네?

84 신청한 매물은 (이미 조합원 평형신청이 끝났다) 적어서 피가 들쑥날쑥하다. 오늘 날짜로 4억 5천짜리가 있다. 구매 가능한 매물이면 상당히 좋은 물건인 듯 하다~

 

사실 갈현 1구역과 이거저거 조건 보면서 끝까지 고민하다가 결국 다른 재개발 구역을 샀다! 근데 비교하다보니 요 갈현 재개발이 더 좋아보인다. 갈현1구역 살걸 그랬나... ㅋㅋㅋㅋㅋ