광명뉴타운 광명2구역 베르몬트로 광명 분양일정 연기, 무엇이 문제일까?(feat. 재개발 일반분양가의 영향) - 2

https://jhview.tistory.com/21

지난 편에 이어, 베르몬트로 광명에서 일반분양이 왜 연기되었는지, 무엇이 문제인지 자세히 살펴보도록 하자.

광명2구역 베르몬트로 광명 공사 현장

복습

재개발 사업의 수익성 -> 비례율(사업성)

비례율 = (사업의 수익 - 사업의 지출) / 사업의 자본

비례율이 100%란 말은?

사업의 자본 = 사업의 수익 - 사업의 지출

재개발 구역은 100%에 사업성을 맞추면 좋음 (100%가 넘으면, 초과 수익에 대해 높은 세율의 법인세를 내야 함)

광명 2구역의 비례율 계산

총 수입 - 총 지출 = 총 자본

-> 총 자본 + 총 지출 = 총 수입 -> 1조 3300억 - 9870억 = 총 수입

-> 2조 3170억의 총 수입이 있어야 비례율이 100%가 됨

 

 

 

2-3a. 사업의 수익 - 조합원과 일반분양 세대 수 계산

사업의 수익은,

1. 기존 재개발 구역 내 집을 가지고 있던 조합원들이 아파트에 입주하기 위해 추가로 내는 돈(조합원 분담금)과,

2. 청약에 당첨된 일반 분양자들이 아파트에 입주하기 위해 내는 돈이 있다.

 

(조합원 분담금에서 자신의 주택 가격을 뺀 것이 추가분담금이다. 엄연히 다르게 쓰면 헷갈리는 단어인데 구분을 하지 않고 쓰는 분들이 종종 있다)

 

광명 2구역의 기존 집주인들인 조합원들 수는

2422 가구로 검색된다.

아파트의 총 세대 수는 3344 세대이니,

일반 분양 세대가 754 가구 정도 되는 것이다.

지금보니 조합원 수가 엄청 많아서.. 종전자산 평가액이 높게 나왔을 것이라고 추측이 된다.

일단 여기까지만 봐도 일반분양 세대가 1/3이 안된다. 재개발 구역으로서 사업성이 좋은 편은 아니라고 벌써 추측이 된다.

조합원들은 마음고생이 심했을듯

 

평형별 세대 수는 

 

	조합원 분양 세대 수	일반 분양 세대 수
11.1평	170	140
25평	1425	70
29평	112	0
34평	659	438
40평	56	78
총 합	2422	726

 

총 합은 3148세대이며, 임대 196세대를 더하면 총 3344세대가 나온다.

정확한 숫자는 아니지만, 얼추 맞는 숫자이다.

 

여기서, 3344세대를 분양해서 2조 3170억의 총 수입을 만들어야 한다.

2조 3170억을 3344세대로 나누겠는가? 당연히 아니다.

조합원 수입은 일반 분양금에 따라 결정된다.

 

일반 분양자들이 많은 돈을 내면 조합원들은 적은 돈을 내고,

일반 분양자들이 적은 돈을 내면 조합원들은 많은 돈을 낸다.

 

 

2-3b. 사업의 수익 - 조합원과 일반분양으로 얼마의 수익이 날까? 평당 2250 일반분양

 

 

아래 기사를 보면, 기존 광명 2구역에서 신청한 일반 분양 금액은 평당 2250만원이다.

하지만, 광명시에서 평당 2천만원에 분양하라고 통보한 셈이다.

당연히 광명 2구역에서 신청한 평당 2250만원도 싸다. 미분양은 커녕 경쟁률이 엄청날 것이 당연지사

https://www.hankyung.com/realestate/article/2021111002021 

광명 첫 분양가 상한제 단지, 인근 시세 '절반'

 

기존 광명 2구역에서 신청한 일반 분양금액 평당 2250만원으로 단순하게 수익을 계산해보자. 

 

	일반 분양 세대 수	분양가	총 분양 수입
11.1평	140	249,750,000	349억 6500
25평	70	562,500,000	393억 7500
29평	0	0
34평	438	765,000,000	3350억 7천
40평	78	900,000,000	702억
총 합	726		약 4796억

약 4796억이다.

 

조합원들이 1조 8300억을 채워야 한다.

조금 더 계산을 간단하게 하기 위해 조합원 분양 평수만 계산하겠다.

	조합원 분양 세대 수	분양 평수
11.1평	170	1887
25평	1425	35625
29평	112	3248
34평	659	22406
40평	56	2240
총 합	2422	65406 평

총 65406평이니.... 1조 8300억을 채우려면 평당 2700만원을 내야 한다.

일반 분양가가 평당 2250만원이면 조합원들은 평당 2700만원을 내야 한다.

 

하지만 당연히 평당 2700만원 수준으로 조합원 분양을 하진 않았고(서울 핵십 임지 가격?), 검색 결과 조합원은 평당 1520만원 정도에 분양 안내받은 것으로 확인된다.

 

 

인터넷으로 검색해서 바로바로 나오는 검색 결과들만을 가지고 만들다 보니, 실제 2구역에 적용된 금액들과 많이 차이가 나는 것으로 생각된다.

하지만 일반분양가가 예상보다 낮아진다면 기존 2구역 조합원들에게 어느 정도의 피해가 가는지는 대략적으로 추산해 볼 수 있을 것이다.

2-3c. 사업의 수익 - 조합원과 일반분양으로 얼마의 수익이 날까? 평당 2000 일반분양

그렇다면... 예상과 다르게 광명 2구역 일반분양가가 평당 2천만원 이라면? 

	일반 분양 세대 수	분양가	총 분양 수입
11.1평	140	222,000,,000	310억 7500
25평	70	500,000,000	350억 7500
29평	0	0
34평	438	680,000,000	2978억 4천
40평	78	800,000,000	624억
총 합	726		약 4263억

 

일반분양 총 수입 금액은 21316평 * 2천만원 = 4263억 2천만원

평당 2250만원일 때보다 약 533억이 적다.

이는 조합원들이 533억을 추가분담금으로 납부해야 사업이 진행된다는 것을 뜻한다.

65406평으로 나누면 평당 122.7만원이 상승한 평당 2822만원을 납부해야 한다.

 

기존 구역에 거주하던 조합원들은

일반분양이 평당 2250만원 -> 평당 2000만원으로 낮아지게 된다면

 

25평 분양받으면 약 3050만원

34평 분양받으면 약 4150만원

40평 분양받으면 약 4880만원

 

추가분담을 해야 한다.

 

 

이게 사업 진행하는 조합 입장에서 달갑겠는가? 어찌 어찌 될 만한 금액이라기엔 개개인에게 너무 큰 금액들이 늘어났다.

 

따라서 광명시가 "평당 2천에 분양해라"는 말에 광명2구역 조합은 불복할 수 밖에 없는 것이다.

이 문제가 잘 해결되길 빈다.

 

그래야 남은 광명 재개발 구역들도... 일반분양가격과 조합원 추가분담금에 대한 실마리를 잡을 수 있을 것이다.

광명 화이팅!