광명뉴타운 광명2구역 베르몬트로 광명 분양일정 연기, 무엇이 문제일까?(feat. 재개발 비례율 계산) - 1

수도권 재개발에 관심있는 사람이라면 광명뉴타운은 익히 들어 알고 있을 것이다.

 

1. 광명 뉴타운 광명 2구역 베르몬트로 광명

광명사거리역 근처를 일컫으며 사진의 빨간 구역이 거의 전부 다 재개발하여 신축아파트들이 들어서게 된다...

광명뉴타운 광명2구역 베르몬트로 광명 위치

참 미래가 창창한 지역이 아닐 수 없는데, 재개발을 위해 빌라나 단독주택을 매수한 사람들도 많을 것이고 일반분양분을 손꼽아 기다리는 사람들도 많을 것이다.

 

사진의 빨간 구역이 2구역인데, 대우/롯데/현대건설이 짓는 3344세대 대단지이다.

 

 

광명 2구역 베르몬트로 광명 조감도

조감도도 아주 대단지에 프리미엄 신축 느낌 낭낭하다.

 

근데, 최근 일반분양을 목전까지 앞두었던 이 2구역이.... 일반분양가가 평당 2천만원으로 결정되고서, 무려 일반분양 일정이 연기되어버렸다.

왜 이게 일반분양이 미루어질 정도의 사태인 걸까? 베르몬트로 광명 청약을 목빠져라 기다리고 있던 사람들에게 왜 이런 안타까운 소식이 있는 걸까?

 

재개발에 대해 아무것도 모르고 청약만을 신청하는 사람들에게 좋은 정보가 되었으면 좋겠다.

 

2. 재개발 사업의 구조

재개발 구역에 살던 사람들은 일반적으로, 원래 낡은 빌라나 단독주택에 살던 집주인들이다.

 

이 사람들이 모여 자기들 집을 허물고, 3천세대의 아파트를 새로 짓는 '사업'을 하는 것이다.

그러면 이 천문학적인 사업은 어떻게 이루어질까?

 

일단, 비례율(=사업성)이란 단어를 알아야 한다.

 

1. 기존에 이 땅에 있던 빌라 및 주택들의 가격이 있을 것이다. (사업의 자본)

2. 그리고 여기에 신축 대단지 아파트를 짓는데 드는 돈이 있을 것이다. (사업의 지출)

3. 신축 대단지 아파트를 지으면, 건설사가 기존 집주인들과 청약 당첨자들에게 분양을 해서 분양수익을 낼 것이다. (사업의 수익)

 

비례율 100%란 말은,

사업의 자본 = 사업의 수익 - 사업의 지출

과 같다고 보면 된다.

그리고 보통 재개발 구역은 100%에 사업성을 맞추기 위해 여러 수를 쓴다. (100%가 넘어 발생하는 수익에 대해서는 재개발 조합에게 높은 세율의 법인세를 부과함)

 

2-1. 사업의 자본

검색해본 결과, 광명 2구역 종전자산 평가액을 찾을 수 있었다.

http://www.haac.co.kr/performance/

감정평가 실적 - 하나감정평가법인

하나 감평법인이라는 곳에서 감평을 했고,

광명2구역 베르몬트로 광명 감정평가금액

1,330,982,000,000

약 1조 3300억 정도의 종전자산 평가액이 나왔다. 

2020년도 기준으로 광명에서 저정도 감평이면, 감정평가가 굉장히 후하게 나온 구역인 듯 하다.

일반분양 세대가 많아 사업성이 좋았다는 것을 엿볼 수 있다.

 

2-2. 사업의 지출

이는 광명시 주택건설공사 감리자 모집 공고에서 찾을 수 있었다. 
(요즘 인터넷에서 못 찾는게 없다)

광명 2구역 베르몬트로 광명 공사비

 

 

 

총 사업비는 약 987,317,542,529 -> 9870억 정도로 추산된다.

 

 

여기서, 비례율이 100%라고 가정해보자.

 

총 수입 - 총 지출 = 총 자본 

-> 총 자본 + 총 지출 = 총 수입 -> 1조 3300억 + 9870억 = 총 수입

-> 2조 3170억의 총 수입이 있어야 사업성이 딱 100%에 맞는 것이다.

 

그러면, 총 수입을 계산하러 가보자 - 2편으로

https://jhview.tistory.com/22