수도권 재개발 뉴타운 지역 추천 및 매물 분석 - 광명뉴타운 광명 2구역 베르몬트로 광명 1

서울과 지리적으로 엄청 가까운 경기도 중, 준서울이라 불리는 입지들이 있다.

 

그 중 광명은 특히나 주목받는 준서울급 입지이고, 재개발 구역이 한두개가 아니라 무려 11개라서,

맘에 드는 건설사 브랜드를 고르는 것이 가능할 지경의 구역이다.

1. 광명 2구역 매물

광명2구역 매물

 

 

21.11.22 기준 광명 2구역 매물은 위과 같다.

 

사업시행인가 신청을 꽤 오래 전에 해서, 관처가 2018년 11월에 났다고 되어있는데 거래가 가능하다.

(지금은 관리처분인가 단계로 진입하면, [사업시행인가 신청을 옛날에 해서 거래가능] 등이 써있지 않는 한 왠만한 재개발 구역들은 관리처분인가 이후 거래가 불가능하다)

광명뉴타운 사업 진행도

광명뉴타운 광명2구역 매물

현재 이정도 매물이 저렴하게 나온 축에 속한다.

프리미엄이 4억 8000, 초기 투자금은 6억이 좀 안된다(매매금액 - 이주비대출)

 

2. 광명 2구역 총 매매 금액은?

 

59타입 조합원분양가는 3억 7000정도 나온 듯 한데... 지금 베르몬트로 광명은 이슈가 좀 있다.

조합이 제시한 일반분양금액을 광명시에서 퇴짜놨기 때문에 조금 더 보수적으로 생각해 봐야 한다.

이슈는 아래 참조

https://jhview.tistory.com/21

광명뉴타운 광명2구역 베르몬트로 광명 분양일정 연기, 무엇이 문제일까?(feat. 재개발 비례율 계

 

최악의 경우 3천 추가되어 분양가가 4억 정도 나오지 않을까?!

 

그러면.. 프리미엄 4억 8000 + 분양가 4억 선 + 취득세 약 1500만원 = 8억 9500만원 선에 광명 2구역 신축 아파트 매매 가능한 물건이다.

 

뭐... 4억 8천정도면 적당하다. 바로 옆 관처난 3500세대의 1구역도 4억 중후반의 프리미엄으로 시작한다.

광명뉴타운 광명1구역 매물

 

입지 자체는 또이또이지만, 그래도 굳이 비교하자면 목감천, 7호선 역과 조금이라도 더 가까운 2구역이 낫지 않나 싶다. 조합원 분양가 자체는 1구역과 2구역이 엇비슷하다. 그래서 같은 프리미엄의 물건이 있다면 2구역을 잡는 것이 나아 보인다.

 

(1구역 59타입 평균 3억 7천)

 

 

간단하게 매물 및 프리미엄 정보 살펴보았고, 다음 편은 베르몬트로 광명 재개발 빌라 매매 시 안전마진 계산이다.

관처까지 왔기에 그렇게 많은 금액의 마진이 있지는 않겠지만, 분명히 존재할 것이다.

안전마진에 관한 글들은 블로그 내 다른 글  참조

https://jhview.tistory.com/4

갈현 1구역으로 보는 재개발 안전마진 확인법 - 주변 구축과의 비교