갈현 1구역으로 보는 재개발 안전마진 확인법 - 주변 구축과의 비교

재개발에서 매매하는 빌라(프리미엄을 곁들인) 가격과 근처 신축아파트 가격과의 차이인

안전마진은 필수적이고 상식적인 용어다.

 

재개발 사업에는 여러 단계가 있는데

1. 재개발 상식

시작: 구역지정

-> 조합설립 (새 아파트 짓기 사업 대표 협상단, 구역지정 이후 일반적으로 굉장히 오래 걸림)

-> 사업시행인가 (재개발 7분 능선, 사업 계획과 함께 관련기관에 허가를 받음. 많이 진행된 상태)

-> 관리처분인가 (새 아파트 되기까지 거의 변수 없음)

-> 이주 및 착공 (철거해야되니 이사, 청약도 여기서 이뤄짐)

-> 신축 아파트 완성

 

뭐.... 조합 설립 없이하는 서울시 역세권 재개발 같은것도 있지만 일단 일반적으로는 이렇다.

 

사업시행인가 과정 중 감정평가라는게 있는데, 감정평가사가 빌라의 가격을 매겨준다.

(감정평가 시 조합과 구청에서 각각 감정평가업체 선임하여 감정평가액 평균냄)

 

 

개인적으로 재개발 매매 중 감정평가에 관해서 제일 공부를 많이 해야 했는데, 굉장히 정보를 찾기가 어려웠음!

감평에 관한 의문은 정답이 있는 듯 없는 듯 한데 그래도 많이 정보를 얻었다. 매매기에 자세히 써봐야지

 

감정평가가 되어 있다면, 계산이 간편하다.

현재(2021.10.28 기준) 관리처분 전 단계이고 감정평가가 끝난 서울 은평구 갈현 1구역 예시로 보자

무려 4100세대의 대단지+초품아+롯데건설이 예정된 북한산 시그니처 캐슬이다.

 

2. 실전 매매 물건 분석

물건은 정보 다 써 있는 것으로 아무거나 하나 골라봤음

모든 정보가 매매글에 써 있다. 이렇지 않은 부동산들도 있는데, 직접 전화를 해서 물어보게 하려는 생각인 듯 한다.

전화하면... 궁금한 금액이 얼만지는 알려주는데, 당연히 일단 와보시라고들 함

 

네이버 부동산에서 재개발 매매물건에 써져있어야할 정보는 

1. 감정가 or 프리미엄(재개발 P라고 함)

2. 실제 투자 금액 or 임대금액 (토지거래허가구역 아닐 시 빌라 기존 세입자를 끼고 살 수 있음. 갭 금액)

3. 신청한 평형(59, 84 등 평형 신청 끝났을 시)

이거 3개 적혀있으면 다 적어놓으신 거다.

 

 

매매가는 알아서들 자금에 맞춰서 볼테고... 여기서 추가적으로 필요한 정보는

그 재개발 구역의 분양가다. 이건 구글링으로 왠만하면 찾을 수 있는데, 없다면 근처 재개발지역 검색해서 찾아보자.

비례율도 구글링으로 검색해서 대충 찾아보자. 검색되면 감정가에 곱해주면되고 안나오면 그냥 무시하고 계산

갈현1구역 예상분양가는 59 -> 4.8억  84->6.2억 대충 이렇다

 

감정가로 적혀있고 프리미엄이 없다면 매매가-감정가 = 프리미엄이다.

저 물건의 프리미엄은 5억500이고 여기서 59타입 분양가 더하면 9.8억 정도 됨.

취득세 계산은 6억 2천 빌라 매매시 취득세 720 +

추가분담금(4.8억 - 감정가1.15억) 3.65억의 2.96%인  1080 더해야 한다. (85제곱 이상은 3.16%)

그러면 취득세 = 1800 정도 (아파트 빌라 매매 기준 대충 7.7억정도 매물의 취득세) 

복비빼고 도합 9.98억 정도 총 매매가로 몇년 뒤 갈현 1구역의 신축아파트 매매하는 거라고 보면 되겟다.

 

비교할 아파트는 대충.... 근처에 초신축이 없어서

59타입기준 북한산 힐스테이트7차랑 구파발 은평뉴타운박석고개현대힐스테이트1단지로 대충 비교군 본다

 

조건은 꽤 많이 다르지만, 그래도 대략적인 비교가 된다.

	세대수	26년 기준 연차	특징	가격(취득세 포함)
갈현1	4100	1		얼마 정도여야 할까?
북힐7차	880	15 (21년 10년차)	위치 애매	110000 (대충 추정)
박석힐1단지	947	17 (21년 12년차)	역가까움	99168

26년 완공으로 대충 잡고 비교해본다.

21년 현재 시점에서 갈현1구역에 신축아파트라면 얼마정도 하겠는가? 못해도 12-13억은 한다고 보는게 맞다.

당연히 호가에 불과하지만!! 지금 신축아파트가 있으면 저 정도 호가일 거라고 예상이 된다.

 

 

거기에 대단지, 초품아 등 신축아파트만의 프리미엄이 많으니 매매가 10억이니 대충 봐도 안전마진 2-3억 정도로 예상을 해볼 수 있는 것이다.

당연히 호가보단 훨씬 보수적으로 잡는게 좋다.

(호가 말고, 실거래가 비교도 당연히 수반되어야 함)

 

젤 가까운거 2개 골랐는데, 다음 탄에서 마저 한 개만 더 비교해본다. 마침 근처 녹번역에 신축촌이 있다.